[摘要] 各区人民政府，市政府各部门，高新区管委会，雪野旅游区管委会，市直各企事业单位：为贯彻落实国家、省稳定住房消费政策，支持居民自住和改善性住房需求，加强供需双向调节，促进全市房地产市场平稳健康发展，提出如下意见：
各区人民政府，市政府各部门，高新区管委会，雪野旅游区管委会，市直各企事业单位：
为贯彻落实国家、省稳定住房消费政策，支持居民自住和改善性住房需求，加强供需双向调节，促进全市房地产市场平稳健康发展，提出如下意见：
一、落实国家、省稳定住房消费的信贷和税收政策
（一）落实国家、省支持住房合理消费的信贷政策。申请商业性个人住房贷款购买首套自住房（以下称家庭首套房）的家庭，贷款低首付款比例为20%，贷款利率下限为贷款基准利率的0.7倍；对拥有1套住房并已结清相应购房贷款的家庭，贷款购买家庭第二套住房（以下称第二套改善性住房），银行业金融机构执行首套房贷款政策；对拥有1套住房且相应购房贷款未结清的家庭，贷款购买第二套改善性住房，贷款低首付款比例为30%。
（二）进一步改进住房金融服务。银行业金融机构应优先满足购买家庭首套房、第二套改善性住房的贷款需求，提高贷款审批效率，缩短放款周期。鼓励银行业金融机构继续发放商业性个人住房贷款与住房公积金委托贷款的组合贷款，支持居民家庭购买自住住房。
（三）减免个人住房转让的契税。对个人购买家庭住房（家庭成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女），面积为90平方米及以下的，减按1%的税率征收契税；面积为90平方米以上的，减按1.5%的税率征收契税。对个人购买第二套改善性住房，面积为90平方米及以下的，减按1%的税率征收契税；面积为90平方米以上的，减按2%的税率征收契税。个人购买住房时间，以取得的房屋产权证或契税完税证明上注明的时间为准。家庭住房、第二套改善性住房由房地产主管部门根据纳税人申请或授权，查询纳税人家庭成员住房情况，出具书面查询结果，纳税人持书面查询结果办理涉税事项。房地产主管部门应无偿为纳税人提供住房情况查询服务，住房情况查询范围为莱城区和钢城区，农村居民经批准在户口所在地按照规定标准建设的自用住宅不列入查询范围。
二、充分发挥住房公积金支持职工住房消费的作用
（一）加大住房公积金贷款力度。职工连续足额缴存住房公积金6个月(含)以上，可申请住房公积金个人住房贷款。缴存职工家庭使用住房公积金贷款购买家庭首套房，低首付款比例为20%；对拥有1套住房并已结清相应购房贷款的缴存职工家庭，再次申请住房公积金贷款购买第二套改善性住房，执行家庭首套房贷款政策。取消可贷款额与职工账户缴存余额挂钩的限制，贷款年限放宽至借款申请人法定退休年龄后5年。积极开展省内异地个人住房贷款业务，本市户籍人口在就业地缴存住房公积金在我市购买商品住房的，可申请住房公积金个人贷款，高贷款额度30万元。积极拓展住房公积金贷款担保方式，所购住房为已取得房屋产权的现房的，借款人可以所购住房作抵押申请住房公积金贷款，高贷款额度不得高于所购住房总价的70%；所购住房为尚未取得房屋产权的期房的，开发企业提供阶段性担保后，借款人可以所购住房办理期房抵押申请住房公积金贷款。
（二）放宽住房公积金提取条件。职工连续足额缴存住房公积金满3个月，本人及配偶在本市无自有住房且已租赁住房的，可提取夫妻双方住房公积金支付房租。缴存职工购买自住商品房申请住房公积金贷款的，在取得首付款支付凭证1年内，可一次性提取本人及配偶的住房公积金，提取金额不得超过首付款金额；未申请住房公积金个人住房贷款的，在取得有效购房凭证6年内，可一次性提取职工本人及配偶、父母、子女的住房公积金，提取金额不得超过购房款总额。延长购房、装修、住宅专项维修资金提取公积金年限，由签订购房合同或取得房屋产权证3年之内调整为6年之内。缴存职工家庭每年可提取一次住房公积金，用以支付自住住房物业费。减少住房贷款可按年提取住房公积金还款的间隔时间，将办理住房贷款并正常还款一年以上可提取公积金、两次提取需间隔12个月以上，调整为跨年度即可提取，一个年度内允许提取一次。与单位解除劳动关系6个月以上的，实行即时办理销户提取。
（三）扩大住房公积金缴存范围和资金来源。加强住房公积金归集扩面工作，重点抓好规模以上非公企业缴存扩面工作，进一步加大进城务工人员缴存使用住房公积金工作力度。当市住房公积金管理中心贷款率达到85%时，可统筹调剂使用莱钢分中心资金，由市住房公积金管理中心审批，委托莱钢分中心发放贷款，贷款归莱钢分中心所有，风险由市住房公积金管理中心承担。切实提高住房公积金服务水平，积极开展逐月冲抵还贷和一次性冲抵还贷业务，提高住房公积金服务效率。
三、统筹优化住房及用地供应规模与结构
（一）科学编制住房建设规划和住宅用地年度供应计划。房地产管理部门要依据住房现状调查、需求预测以及在建在售住房规模等，立足全市经济社会发展和资源、环境、人口等条件，编制全市住房建设规划，统筹安排住房建设总量、供应结构、空间布局和开发进度等，合理确定保障性住房和商品住房的供应比例。国土资源部门要按照稳定市场的原则，根据住房建设规划，结合商品住房累积可售面积总量、已出让住宅用地总量等指标，合理确定住宅用地年度供应规模。
（二）改进和加强房地产用地供应管理。国土资源部门要根据全市商品房库存和市场供求变化情况，科学合理确定住宅用地供应总量、供应时序和供应结构，保持供需总体平衡。商品房库存较多、去化周期较长的区域，要适度减少房地产用地供应规模或暂停供应。全面落实房地产开发项目建设条件意见书制度，国土资源部门在向规划部门征询拟出让土地规划设计条件时，同时书面征求房地产管理部门建设条件意见。房地产管理部门在接到书面征求意见后向规划部门征询拟出让土地规划设计条件，并在收到土地规划设计条件后10日内对开发项目的建设周期、建设单位资质等级、基础和公用设施配套、保障性住房配建、住宅产业化技术应用、住宅性能认定等提出明确要求，向国土资源部门出具房地产开发项目建设条件意见书，作为拟出让地块的出让条件，并负责在后期项目中严格监督落实。
（三）调整优化商品住房供应结构和房地产用地结构。对于房地产新项目，允许房地产企业自主设计适应市场需求的住房，允许依照规范结合实际合理确定停车位比例。对于在建房地产项目，在不改变用地性质、容积率等必要规划条件的前提下，允许房地产企业适当调整商品住房套型结构，满足合理的自住和改善性住房需求。房地产供应明显偏多的区域，可以根据市场状况，研究制订未开发房地产用地的用途转换方案，通过调整土地用途和规划条件，引导未开发房地产用地转型利用。对按照新用途或者新规划条件开发建设的项目，应重新办理相关用地手续，重新核定相应的土地价款。
四、多渠道、多方式消化库存商品房
（一）深化住房制度改革。以满足新市民住房需求为主要出发点，以建立购租并举的住房制度为主要方向，把公租房扩大到非户籍人口，实施公租房、廉租房并轨，将中等偏下收入家庭、新就业职工、外来务工人员、进城农民工全部纳入住房保障范围，分类实施租房补贴，具体标准按照《莱芜市人民政府办公室关于推进公共租赁住房和廉租住房并轨的实施意见》（莱政办发[2016]5号）执行。打通商品房与保障房通道，政府原则上不再直接投资集中建设公共租赁住房，确实需要新建的，要在商品房小区中配建。支持企业购买库存商品房作为公共租赁住房，解决职工住房困难。
（二）鼓励农民进城购房。严格落实省住建厅、省金融办、农行山东省分行《关于做好支持农民进城购房信贷工作的通知》（鲁建房字[2016]1号），积极开展农村居民个人住房信贷业务，扩大业务范围，支持农民进城购房。对农民（城市规划区建设用地范围以外的农村居民）进城购买新建商品住房的，给予每户5万元购房补贴。落实户籍政策，帮助农民进城落户，加快提高户籍人口城镇化率。允许农业转移人口等非户籍人口在城镇就业地落户，使他们形成在就业地买房或长期租房的预期和需求。通过加快农民工市民化，扩大有效需求，打通供需通道，消化库存，稳定房地产市场。
（三）加大棚户区改造货币化安置力度。大力实施政府购买棚改服务，加大棚改中货币化安置力度，加快商品房去库存，棚改货币化安置率要达到50%以上。对选择货币化安置的棚改项目在分配国家、省补助资金时予以倾斜。鼓励棚改居民选择货币化安置，对选择货币化安置的居民在回迁标准内购买市场存量商品住房作为安置房的给予每户5万元奖励，引导被拆迁居民选购合适的商品房。严禁建设小产权房。
（四）探索推行“购房券”制度。对购买新建商品房的货币补贴对象（进城购房农民、实施货币化安置的棚改拆迁户和经济适用住房货币补贴保障对象）推行“购房券”制度，补贴对象持“购房券”与开发企业办理商品房网签并结清剩余房款，补贴对象所购住房办理产权证后，开发企业凭“购房券”和房屋产权证明复印件与住房保障部门结算补贴款。取消城市低收入家庭经济适用住房货币补贴房源面积限制。
（五）大力发展楼宇经济。鼓励企业将符合条件的商品房改造为公共租赁住房、电商用房、都市型工业地产、商务居住复合式地产、养老地产、旅游地产等，实现消化商品房库存与加强住房保障、促进新兴产业发展的多赢。允许创意、设计、软件等领域的小微企业和自由职业者，将住宅、公寓登记注册为营业场所。
（六）培育和发展房产租赁市场。房地产管理部门要加快搭建房产租赁信息政府服务平台，为供需双方提供高效、准确、便捷的信息服务。引导新城镇新就业人员树立“先租后买、先小后大、逐步改善”的住房观念，促进住房梯度消费。规范房地产中介服务，支持实力强、信誉好的中介企业扩大规模。支持房地产开发企业租售并举，鼓励长期持有居住、工业、物流、商业、商务地产和养老、旅游、体育等设施向社会提供租赁和运营服务。积极开展房地产投资信托基金试点，拓展社会投资渠道，扩大开发企业和房产租赁经营企业融资规模；鼓励有房居民或企事业单位将闲置自有房产评估作价购买基金，获得长期稳定，同时多渠道增加租赁房源。
五、大力提升住房品质和居住环境
（一）加快发展省地节能环保的百年住宅。抓住前端订制、终端应用两个关键，以房地产开发为龙头，推进建筑(住宅)产业现代化，大力发展省地节能环保型住宅,发展绿色建筑。以各类保障性住房和大型住宅小区为突破口，全方位推进住宅设计标准化、住宅部品通用化、住宅施工装配化、土建装修一体化、技术应用集成化，重点推广应用新型结构体系、绿色低碳、互联网、物联网等技术，大幅度提高住宅的工程质量、功能质量、科技含量和耐久性。运用住宅小区规划设计方案评审、绿色建筑评定、住宅性能认定、国家康居示范工程等机制，大力推广太阳能光热光伏、地源热泵、节能门窗、低辐射镀膜玻璃、供热计量温控、节能保温与结构一体化等优势产品。
（二）提高房地产开发项目综合配套水平。根据城市总体规划和控制性详细规划，加快完善住宅小区公共交通、教育、托幼、医疗卫生、环境卫生、商业及社区文化、体育、养老等生活配套设施。结合解决中小学大班额问题，按照学校布局规划，动员开发企业及社会力量加快建设中小学校，以改善周边配套环境，拉动商品房销售，减少库存。消防、防雷、人防等各专项验收单位，应提高查验效率，简化审批程序，快速、高效完成各专项验收。住宅小区内供水、供电、供热、供气、通信等专业经营单位在设施设备建设中，应当简化施工手续，取消不合理收费，确保按期交房，并提供良好的维护和管理。
六、营造房地产业发展的良好环境
（一）全面加强房地产市场监管。实行房地产交易信息日报制度，定期研究分析房地产运行情况，因地制宜，因时制宜，对症施策，精准调控。加强监督检查，落实商品房预售许可（商品房现售备案）、预售资金监管、开发项目竣工综合验收备案三项制度，健全贯穿商品房开发、建设、销售全过程监管体系。全面开展新建商品房预售资金监管和二手房交易资金监管，规范房屋中介行为，依法查处违规售房行为，对风险较大的企业和楼盘，做好应对预案，防范和化解风险，维护社会稳定。定期组织全市房地产市场执法检查，依法查处扰乱市场秩序、侵害群众利益的行为，加大对违法违规行为的处罚力度和市场清出力度。
（二）简化审批前置条件，提高行政审批效率和服务水平。结合深化行政审批制度改革，全面清理制约住房消费和房地产业发展的政策规定。对房地产开发项目推行并联审批，缩短审批时限，提高工作效率。除政府和国有及国有控股企业的房地产开发项目外，开发企业可自主选择符合资质条件的施工企业，签订施工合同后到住房城乡建设部门备案。及时清理涉及房地产的不合理收费、押金、监管资金等，无法律法规明确规定的要坚决取消，收费标准过高的要适当降低。优化房地产收费征收模式，根据开发企业的信用评价等级，相应减免建筑劳务工资保证金、物业质量保修金等保证金，降低商品房预售资金监管额度。
（三）扶持骨干企业做大做强。省内房地产开发、物业服务等企业，可以分公司名义办理项目审批手续、设立银行账号、按项目独立核算、按规定在我市缴纳相关税费，可不再新设独立法人资格的子公司。对规模大、信用好的房地产骨干企业，各级政府、各有关部门应在土地市场准入、保障性住房建设、规划建设审批手续办理、土地出让金和基础设施配套费缴纳方式、商品房预售许可和资金监管、物业质量保修金缴纳等方面按规定给予扶持，同时鼓励金融机构予以倾斜和扶持。规范物业管理招投标，开展示范活动，扶持一批骨干物业服务企业。鼓励骨干企业兼并、收购、重组，推动房地产开发企业、建筑施工企业战略协作，积极组建住宅产业集团，扩大经营规模，提高核心竞争力。推行政府投资项目由开发企业代建，推行开发代理、营销代理，促进大中型开发企业拓展市场。
七、加强对房地产工作的组织领导
（一）落实稳定房地产市场的主体责任。成立由市分工副市长任组长，发展改革、经济和信息化、国土资源、民政、财政、住建、城市管理、统计、工商、房管、规划、物价、公积金、地税、金融、人民银行、银监等部门负责人为成员的市住房建设工作领导小组，完善房地产市场信息系统建设，建立房地产大数据平台，定期分析研判房地产形势，准确把握市场动向，提高房地产政策措施的预见性和针对性，建立健全风险防控机制，确保房地产市场平稳健康发展。
（二）加强舆论正面引导。加强房地产市场调控政策宣传，引导媒体全面、客观、公正地报道房地产市场情况，稳定房地产投资和消费信心。加强舆情监测，及时主动澄清不实信息，形成有利于房地产市场持续平稳健康发展的舆论氛围。
本意见自2016年5月10日起施行，有效期至2017年12月31日。
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